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Die Basis für eine erfolgreiche und solide Baufinanzierung ist die genaue Kalkulation bezüglich des Eigenkapitals und des monatlichen Budgets. Die Finanzierung lässt sich dank zur Verfügung stehender Tools berechnen. Wenn es um ein Eigenheim geht, dann wird dieses in der Regel bereits im Vorfeld in schillerndsten Farben in Gedanken deutlich ausgemalt. In der Fantasie ist bereits alles perfekt ausgestaltet, doch nun geht es an die reale Umsetzung, und die beginnt nun einmal mit der Finanzierung. 

Die Grundlagen einer Baufinanzierung

Zunächst muss man sich über seine finanziellen Mittel im Klaren sein. Gemeint ist hier zum einen das Eigenkapital und die monatlichen Belastungen, die man in der Lage ist, zu tragen. Wenn man das ermittelt hat, ist man sowohl seinem Traum von einer Immobilie als auch vom künftigen Kredit schon einen Schritt näher. 

Nachdem man sich einen Überblick über die eigenen finanziellen Mittel verschafft hat, hilft der Baufinanzierungsrechner, einen schnellen Überblick zu erlangen. Hier wird dann dargestellt, wie eine Finanzierung aussehen könnte. Gemeint sind unter anderem die Höhe des Darlehens, die Monatsraten und auch die Laufzeiten. Dank dieser Angaben fällt in der Folge ein Vergleich der Konditionen der unterschiedlichen Anbieter relativ leicht.

Vor der Finanzierung

Bevor es um die eigentliche Finanzierung geht, sollte man sich immer zunächst ganz intensiv mit dem kompletten Paket einer solchen Finanzierung auseinandersetzen. 

Einnahmen und Ausgaben

Alles beginnt hierbei mit der Haushaltsrechnung. Die monatlichen Belastungen begleiten den Bauherrn sehr langfristig, darum muss immer sichergestellt sein, dass diese auch wirklich entsprechend langfristig bedient werden können. Anlässlich dessen ist eine genaue Haushaltsrechnung ein elementarer Bestandteil, bevor es an die eigentliche Finanzierung geht. 

Diese Haushaltsrechnung schließt sämtliche Ein- und Ausgaben ein. Für die Berechnung der Finanzierung ist dieser ermittelte Betrag dann einer der wichtigsten Anhaltspunkte. Zu den Einnahmen zählt nicht nur das monatliche Gehalt, sondern auch das Kindergeld, Renten, aber auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Nebenjobs. 

Zu den Ausgaben gehören zum einen die monatlichen Kosten ebenso wie Rücklagen für die Altersvorsorge, Reparaturen oder auch Urlaube. Kosten für Kredite, die bereits laufen, müssen ebenso mit einberechnet werden. 

Das Eigenkapital

Sofern es sich nicht um eine Vollfinanzierung handelt, spielt das Eigenkapital eine erhebliche Rolle. Gemeint ist damit das Geld, was man bereits auf der hohen Kante liegen hat. Manchmal zeigt sich, dass das Eigenkapital höher ist als man selbst angenommen hat. 

Zum Eigenkapital zählt: 

• Tagesgeldkonten
• fest verzinste Wertpapiere
• Bausparverträge, die zuteilungsreif sind
• Grundstücke, wenn diese abbezahlt sind
• Zuschüsse aus öffentlicher Förderung (z.B. KfW)
• private Darlehen / Verwandtendarlehen
• Schenkungen
• sonstiges Vermögen wie z.B. Gold
• evtl. sogar die Muskelhypothek, also der Gegenwert für Arbeiten, die man selber ausführen kann (z.B. tapezieren oder streichen, Bodenbeläge) 

Der Kredit wird günstiger, je höher das Eigenkapital ist. Da sich das Finanzierungsrisiko für den Darlehensgeber deutlich mindert, erhält man das Darlehen zu besseren Konditionen, also zu niedrigeren Zinsen.

An die Nebenkosten sollte man unbedingt denken

Auch beim Kauf oder beim Bau einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Und zwar in einer Höhe, die häufig unterschätzt wird, vor allem wegen der derzeitigen Lage der Wirtschaft. Es ist sehr wichtig, sich hier im Vorfeld einen genauen Überblick zu verschaffen, denn diese Nebenkosten sollten in die Finanzierung mit einbezogen werden. Hierzu zählen 

• die Grunderwerbsteuer 
• Kosten für Notar und Grundbuch 
• die Maklerkosten falls vorhanden, die jeweils zur Hälfte vom Verkäufer und vom Käufer getragen werden. 

Die Tilgung und die Zinsen

Der Kreditgeber berechnet für das Verleihen des Geldes entsprechende Gebühren, bzw. Zinsen. Da man mit der monatlichen Rate die Darlehenssumme inklusive dieser Zinsen tilgt, fallen diese Zinsen prozentual auf die Restschuld an. Das heißt, der Zinsbetrag ist am Anfang höher als gegen Ende der Laufzeit. 

Baufinanzierungsrechner und wie sie funktionieren

Dass der Baufinanzierungsrechner kostenlos genutzt werden kann, ist nur ein Vorteil dieses Tools und dank ihm kann man die Kosten für das Eigenheim mit nur einem Klick ermitteln. Ein solcher Rechner hilft dabei, die unterschiedlichen Szenarien einfach und unkompliziert durchzurechnen.

Ermittelt wird hier der Kaufpreis und welche Monatsrate daraus resultiert. Außerdem kann man hier sofort erkennen, wie sich das vorhandene Eigenkapital auf die monatliche Rate auswirkt. Ebenso kann hier sofort ermittelt werden, welchen Einfluss die Laufzeit des Kredits auf den Jahreszins hat. Wichtig ist natürlich auch, dass der Baufinanzierungsrechner die notwendige Darlehenshöhe bezüglich der anfallenden Nebenkosten berücksichtigt. Also müssen für den Makler die umstrittene Grunderwerbssteuer, die Notar- und die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch mitberechnet werden. 

Diese Daten benötigt ein Baufinanzierungsrechner

Beim Kaufpreis der Immobilie ist nicht der Darlehensbetrag gemeint. Angegeben werden muss hier der tatsächliche Preis. Zudem müssen, falls es nicht um einen Neubau, sondern um den Kauf einer Bestandsimmobilie geht, die Kosten für Umbauten, Renovierung und Sanierung angegeben werden. Das Eigenkapital, sofern vorhanden, muss als nächstes eingetragen werden. Und falls man sich für eine Sollzinsbindung entscheidet, dann stellt die Bank einen festgelegten Zinssatz zur Verfügung, der von Veränderungen am Markt unabhängig bleibt. 

Da gerade aktuell die Zinsen auf einem historischen Tiefstand sind, ist es natürlich sinnvoll, sich für eine möglichst lange Sollzinsbindung zu entscheiden. Wenn die Zinsen steigen, profitiert man aufgrund der Bindung natürlich von den vereinbarten niedrigen Zinsen. 

Die Tilgungsrate

Je höher die Tilgungsrate, desto schneller ist der Kredit abbezahlt und je weniger Zinsen fallen insgesamt an. Doch hier ist Vorsicht geboten, denn man muss hier genau beachten, dass man sich diese Tilgungsrate auch wirklich leisten kann. Hier hilft noch einmal ein Blick auf die zuvor erstellte Haushaltsrechnung, die sofort erkennen lässt, welches Budget monatlich zur Verfügung steht. Der Baufinanzierungsrechner bietet die Möglichkeit, unterschiedliche Tilgungsraten zu wählen. 

Zum Schluss muss noch die Lage eingegeben werde. Beim Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie fällt zusätzlich die Grunderwerbssteuer an. Die hierfür fällige Steuer hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Die Grunderwerbsteuer wird aber, anders als die Grundsteuer, nur einmal fällig. 

Darüber hinaus hat die Lage bzw. der Wohnort Einfluss auf die Kreditkonditionen. Der Baukredit wird günstiger, je begehrter die Wohnlage ist. Aufgrund der Vorzugslage hat der Kreditgeber automatisch eine höhere Sicherheit. 

Das Ergebnis

Sind sämtliche wichtigen Eckdaten eingegeben, zeigt der Baufinanzierungsrechner mit nur einem Klick folgende Daten: 

• Monatsrate
• gebundener Sollzins
• effektiver Jahreszins
• Darlehensbetrag
• Nebenkosten, die sind genau aufgeschlüsselt in Maklerkosten, Grunderwerbssteuer und in Notar- und Grundbuchkosten

Danach bedarf es nur eines weiteren Klicks und man bekommt einen direkten Vergleich über die Laufzeiten.