01.06.2012

Zwangsversteigerungen - ein Schnäppchenmarkt für Immobilien?

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Immer mehr Immobilien in Deutschland müssen zwangsversteigert werden. Was das für Gründe hat, muss an dieser Stelle außen vor gelassen werden. Tatsache ist aber, dass sich in den letzten Jahren die Besitztümer, die beim Amtsgericht unter den Hammer kommen, mehr als verdoppelt haben. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Einfamilienhäuser, Wohnungen oder Grundstücke. Nicht nur Makler auch andere Interessenten wittern hier eine günstige Gelegenheit an Eigentum zu kommen. Zu Recht, bestätigen auch die Sachverständigen von Stiftung Warentest, aber nur wenn man sich gut vorbereitet, Informationen über das Objekt einholt und sich mit dem Prozedere auskennt.

Zwangsversteigerungen werden in den örtlichen Tageszeitungen inseriert. Dort findet man einen ersten Überblick, welche Immobilien versteigert werden sollen. Über die Beschreibung von Größe und Ausstattung und die veröffentlichten Bilder kann man sich einen ersten Eindruck verschaffen. Sofern es möglich ist sollte man das Haus oder die Wohnung mit einem Architekten oder anderen Experten besichtigen und unter Umständen ein unabhängiges Immobiliengutachten in Auftrag geben. Allerdings sind bei einer Zwangsversteigerung die Bewohner, (egal ob sie Eigentümer sind oder nicht), zu einer Besichtigung nicht verpflichtet.

Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

Zur Schätzung des Verkehrswertes gibt es eine Akte, der Einträge des Grundbuchamtes wie Schulden oder Hypotheken sowie Sanierungs- und Baulasten, ein Wertgutachten und gegebenenfalls weitere Schriftstücke beigelegt sind. Das darin enthaltene Gutachten hat ein vom Gericht hinzugezogener Fachmann erstellt. Absolute Gültigkeit kann es dennoch nicht haben, da Faktoren wie der Zustand des Gebäudes, die Vermietungssituation und laufende Kosten immer einer gewissen Subjektivität unterliegen. In jedem Fall empfiehlt es sich eine zweite Meinung einzuholen.

Weiteres Vorgehen

Wenn danach echtes Interesse an einem Objekt besteht, sollte ein Termin mit der Gläubiger-Bank vereinbart werden. Zum einen kann man vom Zwangsverwalter zusätzliche Informationen einholen, zum anderen hat dieser oftmals ein Interesse daran, dass es gar nicht zu einer Zwangsversteigerung kommt, sondern eine außergerichtliche Einigung erzielt wird, bei der ein Preis auf Verhandlungsbasis festgesetzt wird. Im Normalfall zeigen sich die Banken dann auch großzügig dem Käufer einen eigenen Kredit zu gewähren.

Kommt es doch zu einer Auktion, sollte man sich ein finanzielles Limit setzen bis zu dem man mitbietet, sonst kann es vorkommen, dass man im Rausch viel zu viel Geld in den Sand setzt. Zu wenig jedoch darf auch nicht geboten sein, denn wenn der Verkaufspreis unter der Hälfte des juristisch angesetzten Verkehrswertes liegt, muss das Gericht den Zuschlag versagen.

Wer keinerlei Erfahrungen mit Versteigerungen hat, sollte sich zunächst als Zuschauer ein paar ansehen, um die Atmosphäre zu erleben und sich mit dem Ablauf vertraut zu machen.